Toute transaction immobilière est soumise à des taxes, que le terrain soit bâti ou non, pour les particuliers comme pour les entreprises. Mieux vaut anticiper le coût pour l’intégrer à votre projet en amont et éviter les mauvaises surprises.
En effet, quand on vend un bien immobilier, on a en général déjà un projet pour réemployer son argent que ce soit l’achat d’un autre bien immobilier ou autre. Si le vendeur n’a pas anticipé les taxes sur la plus-value immobilière, son budget peut s’avérer fortement réduit.
Dans le cas de la vente de terrain à bâtir, des taxes supplémentaires peuvent venir s’ajouter s’il s’agit d’un terrain devenu constructible depuis moins de 18 ans. Les particuliers sont souvent mal informés sur ces taxes. Elles ne sont pourtant pas négligeables et peuvent réduire encore considérablement les revenus de la vente.
Nous alertons nos clients le plus tôt possible mais ils arrivent parfois dans notre office avec un projet déjà bien avancé. Le bon réflexe serait de consulter son notaire avant même de mettre le bien en vente ! Pour vous éviter les mauvaises surprises nous avons rédigé un résumé de ce que vous devez savoir sur les taxes avant de vendre votre bien.
Taxe sur la plus-value immobilière : attention la date de la cession peut fortement impacter votre imposition
La durée de détention du bien influe sur le montant de la taxe jusqu’à exonération complète. Il peut donc être très intéressant de vérifier vos droits avant de passer à l’acte.
Vous avez acquis un bien immobilier en tant que particulier ou via une société de personnes (qui exerce une activité non professionnelle et ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés). Votre bien a pris de la valeur dans le temps, quelques fois très rapidement dans des zones ou le marché immobilier s’est fortement développé, c’est plutôt une bonne nouvelle !
Cependant cette plus-value (la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente) est taxable plus ou moins fortement selon la durée de détention du bien.
Les cas d’exonération non soumis à une durée de détention
Il existe des cas d’exonération, quelle que soit la durée de détention du bien. Vous êtes systématiquement exonéré si :
- il s’agit de votre résidence principale au moment de la cession
- le prix de vente du bien détenu en direct est inférieur à 15 000 euros (Dans le cas d’une détention de parts de SCPI cette exonération n’est pas applicable)
D’autres cas d’exonération totale ou partielle sont prévues dans des cas spécifiques. Par exemple si il s’agit de votre première cession d’un logement autre que la résidence principale ou si le propriétaire est une personne âgée ou invalide de condition modeste, pour les non-résident, selon la nature des opérations réalisées (expropriation, …), la destination du bien…. N’hésitez pas à nous contacter au plus tôt afin que nous étudions vos droits.
L’imposition de la plus-value
En dehors de ces cas, la cession d’un bien immobilier (une vente mais aussi un échange de biens, un partage ou un apport) est soumise à une imposition forfaitaire quel que soit le type de bien :
- qu’il soit nu ou bâti : maison, appartement, terrain…
- qu’il s’agisse de droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété…
- et même s’il s’agit de parts de sociétés immobilières (SCPI…)
Si vous n’êtes pas dans ces cas d’exonération, les plus-values seront soumises à plusieurs impôts :
- à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2%
- et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
Les abattements et les cas d’exonération selon la durée de détention du bien
Des abattements sont prévus qui vont diminuer votre imposition dans le temps. Ils vont permettre de diminuer la part de la plus-value imposable dès la 5ème année de détention jusqu’à une exonération totale :
| Durée de détention | Abattement au titre de l’impôt sur le revenu pour chaque année de détention |
| Avant la 5ème année | 0% |
| Entre la 6ème et la 21ème année | 6% |
| 22ème année révolue | 4% |
| Au delà de 22 ans | Exonération totale |
| Durée de détention | Abattement au titre des prélèvements sociaux pour chaque année de détention |
| Avant la 5ème année | 0% |
| Entre la 6ème et la 21ème année | 1,65% |
| 22ème année révolue | 1,6% |
| Entre la 23ème et la 30ème année | 9% |
| Au delà de 30 ans | Exonération totale |
Ainsi, cela peut valoir la peine parfois d’attendre 1 an, voire seulement quelques mois, avant la revente. Cela peut permettre de bénéficier d’une exonération totale d’imposition après 30 ans révolus de détention. Ou bien, si vous êtes dans la 5ème année de détention, vous ne bénéficiez d’aucune exonération, mais si vous attendez quelques mois vous aurez droit déjà à 6% d’abattement au titre de l’impôt sur le revenu et 1,65% au titre des prélèvements sociaux…
De nombreuses règles et exceptions sont applicables. Nous les maîtrisons parfaitement et nous avons un rôle d’information auprès de vous. En consultant votre notaire avant de mettre en vente votre bien, vous aurez une vision claire des frais que vous aurez à payer et vous pourrez ainsi optimiser la cession !
Le cas spécifique des terrains à bâtir devenus constructibles : attention le vendeur peut être soumis à 2 taxes supplémentaires
Lors de la cession de terrains constructibles, le vendeur est soumis aux mêmes taxes sur la plus-value vues ci-dessus. Mais d’autres taxes peuvent s’ajouter en particulier si le terrain est devenu constructible après le 13 janvier 2010. Elles sont applicables que le vendeur soit une personne physique résidant en France ou non, ou une société.
Il s’agit des taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles (voir le détail dans les liens ci-dessous) :
- la taxe nationale sur les terrains rendus constructibles
- et la taxe communale sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles
La taxe nationale est obligatoire (sauf cas d’exonération). Quant à la taxe communale, elle est facultative et dépend de la décision de chaque commune.
La taxe nationale sur les terrains rendus constructibles
Cette taxe est applicable à tous, quel que soit le lieu où est situé le bien.
Lors de la première vente d’un terrain rendu constructible après le 13 janvier 2010 (suite à la modification du plan local d’urbanisme (PLU)), le vendeur est soumis à une taxe supplémentaire, elle aussi basée sur le montant de la plus-value.
Son taux est progressif. Plus la plus-value sera importante plus le taux sera élevé :
- Si la plus-value représente jusqu’à 10 fois le prix d’acquisition, alors aucune taxe n’est appliquée (exonération)
- Si la plus value dépasse 10 fois le prix d’acquisition, un taux de 5% sera appliqué à la fraction de la plus-value comprise entre 10 et à 30 fois le prix d’acquisition et 10% seront appliqués sur le reste de la plus-value.
D’autres cas d’exonération sont prévus :
- les terrains dont la cession résulte d’une expropriation suite à une déclaration d’utilité publique
- les terrains cédés pour un prix inférieur à 15 000 €
- les terrains dont la première cession intervient plus de 18 ans après son classement en zone constructible
La taxe communale sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles
Cette taxe est facultative. Son application est laissée à la libre appréciation des communes. Mais elle peut lourdement peser sur le contribuable !
Vous trouverez la liste des communes ayant voté cette taxe sur le site du gouvernement (voir notre lien en bas de page).
Cette taxe est applicable elle aussi aux particuliers comme aux sociétés. Elle intervient lors de la première cession après son classement en zone constructible d’un terrain par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par tout autre document d’urbanisme en tenant lieu.
Si elle est applicable la taxe s’élève à 10% du montant de la plus-value.
Les cas d’exonération prévus sont :
- exonérées de taxe sur la plus-value immobilière ;
- lorsque le prix de cession est inférieur à trois fois le prix d’acquisition ;
- réalisées plus de 18 ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible.
Message aux promoteurs et lotisseurs : Ces taxes assez récentes et spécifiques sont souvent oubliées. Pensez à prévenir les particuliers à qui vous achetez des terrains devenus constructibles qu’ils peuvent y être soumis. Ils sont souvent mal informés et risquent de refuser ou différer la vente au dernier moment. Cela peut impacter vos projets de construction ! Lorsqu’un promoteur nous soumet un projet d’acquisition de terrain, c’est une des premières choses que nous vérifions afin de permettre une négociation dans un climat de confiance. Découvrez nos services dédiés aux promoteurs et lotisseurs.
Pour aller plus loin :
- Plus-values imposées et plus-values exonérées
- Taxes annexes : Taxe sur les plus-values immobilières élevées et Taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles
- Taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles : Voir la liste des communes l’ayant mise en place
- Le cas des non-résidents cédant leur bien en France ou la vente de biens situés à l’étranger